Τι εννοούμε όταν λέμε ότι μπορούμε να έχουμε ένα κτίριο πιο χαμηλό ή πιο ψηλό, πιο πλατύ ή πιο στενό, αλλά σε κάθε περίπτωση με τον ίδιο όγκο.

Του Παύλου Λοΐζου*

Πρόσφατα υπήρξε μια συζήτηση στη Βουλή η οποία οδήγησε και πάλι στο ταλαιπωρημένο θέμα του τρόπου με τον οποίο θα πρέπει να γίνεται ο σχεδιασμός των μεγάλων κτιρίων στην Κύπρο. Ας αρχίσουμε από τα πολύ βασικά: ένα κουτί παπουτσιών, ανεξαρτήτως του ποια πλευρά του ακουμπά στο πάτωμα, έχει ακριβώς τον ίδιο όγκο. Μπορεί δηλαδή να είναι πλατύ με χαμηλό ύψος, πιο στενό αλλά λίγο πιο ψηλό, ή στενό με μεγαλύτερο ύψος. Όπως και να τοποθετηθεί, ο όγκος του θα είναι ακριβώς ο ίδιος.

Ο όγκος ενός κτιρίου είναι πολύ απλά το αποτέλεσμα ενός πολλαπλασιασμού, του καθαρού εμβαδού του οικοπέδου επί του συντελεστή δόμησης. Το ποσοστό κάλυψης, δηλαδή το αποτύπωμα του κτιρίου ως ποσοστό του εμβαδού της γης, και ο μέγιστος αριθμός ορόφων δεν έχουν οποιαδήποτε σχέση με τον όγκο. Απλά, όπως και με το κουτί των παπουτσιών, επηρεάζουν το πώς θα τοποθετηθεί ο όγκος, το κτίριο δηλαδή, στο οικόπεδο. Για παράδειγμα, αν το οικόπεδο έχει εμβαδό 600 τ.μ., συντελεστή δόμησης 90%, κάλυψη 50% και μέγιστο αριθμό ορόφων τους τρεις, σημαίνει ότι ο όγκος, το εμβαδόν του κτιρίου, μπορεί να είναι ως 540 τ.μ. και η κάλυψη του οικοπέδου ως 300 τ.μ. Άρα, θα μπορούσε κάποιος να κτίσει δύο ορόφους και να εξαντληθεί η δόμηση (270 τ.μ. ανά όροφο) ή να κτίσει 200 τ.μ. σε κάθε ένα από δύο ορόφους και 140 τ.μ. στον τρίτο όροφο. Άρα, μπορούμε να έχουμε ένα κτίριο πιο χαμηλό ή πιο ψηλό, πιο πλατύ ή πιο στενό, αλλά σε κάθε περίπτωση με τον ίδιο όγκο.

Όταν αναφερόμαστε σε ψηλά κτίρια, το τι πραγματικά εννοούμε είναι οικοδομές που έχουν μεγαλύτερο όγκο από το κανονικό. Για να μπορέσει ο κατασκευαστής να δομήσει αυτά τα μέτρα, του δίνεται η δυνατότητα να αυξήσει τους ορόφους, αλλιώς, όπως εξηγήσαμε πιο πάνω, δεν θα μπορούσε να υλοποιήσει τον σχεδιασμό του, αφού τα τετραγωνικά που θέλει να αναπτύξει δεν χωρούν στη γη/ύψος που διαθέτει. Άρα, άλλο το να υπάρχει η δυνατότητα να κτίσει κάποιος επιπλέον ορόφους με τον ίδιο όγκο και άλλο το να δίνονται επιπλέον όροφοι για να μπορέσει να ανεγείρει επιπλέον μέτρα.

Πάμε στην ουσία τώρα. Η δόμηση ενός οικοπέδου είναι αγαθό και πλούτος όλων μας. Με την αύξηση από την Πολεοδομία του συντελεστή δόμησης ενός τεμαχίου, για παράδειγμα από το 90% στο 120%, αυτόματα προστίθενται σε ένα οικόπεδο των 600 τ.μ. άλλα 180 τ.μ. Αν υποθέσουμε ότι το κάθε δομήσιμο μέτρο έχει αξία €300, τότε η επιπρόσθετη αξία είναι €54.000. Αν η αξία είναι €1.000-1.500/τ.μ., όπως στο παραλιακό μέτωπο Λεμεσού, τότε η αύξηση της αξίας είναι της τάξης των €180.000 με €270.000. Άρα, το ζήτημα δεν είναι μόνο η αύξηση των ορόφων σε ένα κτίριο, ειδικά αν δεν επηρεάζονται οι κάτοικοι της περιοχής σε θέματα θέας, σκίασης κτλ. Μάλιστα, ένα ψηλό κτίριο με σχετικά περιορισμένο πλάτος μπορεί να δίνει την ευχέρεια στους γείτονες να έχουν καλύτερες γωνίες θέας και «ανοιχτοσύνη». Το πραγματικό ζήτημα σχετίζεται με την αύξηση της δόμησης, αφού μεταφέρεται κοινός πλούτος σε λίγους και παράλληλα επηρεάζεται η γειτνιάζουσα περιοχή.

Καλά είναι λοιπόν τα κίνητρα για ψηλά κτίρια και μεγάλες αναπτύξεις, αλλά στο τέλος της μέρας θα πρέπει να αναρωτηθούμε τι δίνουν πίσω οι ιδιοκτήτες γης που επωφελούνται. Την ίδια ώρα που η πολιτεία δεν ζητά οποιοδήποτε απτό αντάλλαγμα όταν αυξάνει τον συντελεστή, έχει σταματήσει και την επιβολή φορολογίας στα ακίνητα. Ως αποτέλεσμα, βλέπουμε τεράστια οικόπεδα-φιλέτα στα κέντρα των πόλεων άδεια ή με μικρές, παλιές οικοδομές, τους πολίτες να ωθούνται στα προάστια των πόλεων και κάθε μέρα να γίνεται το αδιαχώρητο στους δρόμους, επειδή όλοι προσπαθούν να έρθουν ή να περάσουν από τα αστικά κέντρα, όπου βρίσκονται οι χώροι εργασίας των περισσότερων. Είναι η ώρα το κράτος να εξετάσει το ενδεχόμενο επιβολής αντικινήτρων, παρά να δίνει συνεχώς κίνητρα μπας και οι ιδιοκτήτες των ακινήτων αποφασίσουν να τα αναπτύξουν, αφού το μόνο που πετυχαίνει με αυτόν τον τρόπο είναι να αυξάνονται οι τιμές τους και να καθίστανται απροσέγγιστα. Υπάρχει το καρότο και το μαστίγιο. Καρότο, που δίνεται εύκολα από τους πολιτικούς, φάγαμε. Μαστίγιο θα τολμήσει κανείς να χρησιμοποιήσει;

*Διευθύνοντος Συμβούλου WiRE FS